Die Grundsteuerreform 2022 kommt: Jetzt handeln und Immobilien steueroptimal gestalten

Der deutsche Gesetzgeber regelte bereits im Jahr 2019 die Grundsteuer neu. Diese Grundsteuerreform bringt nun im Jahr 2022 erstmals spürbare Auswirkungen für deutsche Immobilieneigentümer mit sich.

Zunächst müssen die Finanzbehörden knapp 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewerten. Grundlage hierfür sind die Feststellungserklärungen, die die Eigentümer von Immobilien nun verpflichtet sind, abzugeben. Die neue Grundsteuer wird erstmals im Jahr 2025 fällig.

Wie es zur Grundsteuerreform 2022 kam

Bisher erfolgte die Berechnung der Grundsteuer auf Basis eines dreistufigen Verfahrens:

1. Die Grundsteuer basierte auf der Basis des Einheitswertes, den die Finanzämter für das jeweilige Grundstück individuell festlegten.
2. Dieser Einheitswert wurde mit einer gesetzlich normierten Steuermesszahl multipliziert, um den Steuermessbetrag zu ermitteln.
3. Die zu zahlende Grundsteuer ergab sich, indem man diesen Steuermessbetrag mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde, in der das Grundstück liegt, multipliziert.

Dass in diesem Bereich eine Reform erforderlich war, zeichnete sich schon länger ab, zumal die Einheitswerte auf Hauptfeststellungen aus den Jahren 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Ostdeutschland) zurückgehen. Seither blieben die Einheitswerte unverändert, außer es kam zu bedeutenden Wertsteigerungen oder Wertminderungen, dem Bau neuer Gebäude oder einem Eigentümerwechsel. In den meisten Fällen zogen die Finanzämter allerdings den ursprünglichen Einheitswert heran, um die Grundsteuer zu berechnen.

Dies führte zu Wertverzerrungen, zumal neuere Gebäude genauso bewertet wurden wie Altbauten, obwohl es hier aufgrund der Ausstattung deutliche Wertunterschiede gibt. Im April 2018 gab das Bundesverfassungsgericht den endgültigen Anstoß für die Reform, indem es das bisherige Grundsteuersystem aufgrund eines Verstoßes gegen das Gleichbehandlungsgebot für verfassungswidrig erklärte. Gleichzeitig forderte das Höchstgericht eine Neuregelung bis Ende 2019. Dies setzte der Gesetzgeber mit dem Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) um.

Eckdaten der Grundsteuerreform

Das bisherige dreistufige Berechnungsverfahren bleibt laut dem Bundesmodell für die neue Grundsteuer bestehen:

1. Grundsteuerwert ermitteln
2. Steuermesszahl anwenden und Steuermessbetrag berechnen
3. Hebesatz anwenden

Allerdings sieht die Grundsteuerreform bei der Berechnung des Immobilienwertes Neuerungen vor. Demnach ist bei der Ermittlung der Grundsteuer zukünftig nicht mehr der Einheitswert, sondern der Grundsteuerwert relevant, wobei diese Variablen zu berücksichtigen sind:

• Bodenrichtwert (Ertrags- oder Sachwertverfahren)
• Nettokaltmiete
• Grundstücksfläche
• Art der Immobilie (privat oder betrieblich)
• Baujahr

Die Ermittlung des Grundsteuerwerts nach dem Bundesmodell setzt mehrere Rechenschritte voraus. Den Hebesatz legen die jeweiligen Gemeinden individuell fest.

Zeitplan für die Grundsteuerreform ab 2022

Die Grundsteuerreform folgt diesem Zeitplan:

Grundsteuerwerterklärungen 2022: Im ersten Halbjahr 2022 müssen die Grundstückseigentümer bei den Finanzämtern Grundsteuerwerterklärungen abgeben. Das Fristende ist der 31. Oktober 2022.

Grundsteuerwertbescheide 2023 und 2024: In den Jahren 2023 und 2024 stellen die Finanzämter die Grundsteuerwerte fest und erlassen auf Basis der Feststellungserklärungen die neune Grundsteuerwertbescheide. Bis Ende 2024 gilt noch die alte Grundsteuer.

Neue Grundsteuer ab 2025: Die neuen Grundsteuerregelungen treten am 1. Januar 2025 in Kraft. Ab diesem Zeitpunkt erheben die Gemeinden die neue Grundsteuer.

Abweichungen vom Bundesmodell in Bayern und anderen Ländern

Das Grundsteuermodell ist grundsätzlich bundesweit einheitlich, allerdings gibt es eine Öffnungsklausel. Demnach können die Bundesländer entweder das Bundesmodell anwenden oder ein eigenes Modell entwickeln. Einige Länder haben bereits abweichende Regelungen angekündigt, darunter Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Sachsen und Saarland.

Auch Bayern geht einen Sonderweg und entscheidet sich gegen eine Bemessung der Grundsteuer auf Basis von Grund- und Immobilienwerten. Demnach ist die Grundsteuer basierend auf Flächengröße, Nutzungsart und Hebesatz zu berechnen.

Bayern verfolgt damit ein reines Flächenmodell, bei dem weder Grundstücks- und Immobilienwert noch Lage, Alter und Zustand eine Rolle spielen. Hier sind stattdessen die Äquivalenzzahlen für das Grundstück (0,04 Euro pro Quadratmeter) und für Gebäude (0,50 Euro pro Quadratmeter) relevant.

Berechnungsbeispiel für die neue Grundsteuer in Bayern

Die Berechnung der Grundsteuer in Bayern ab 2025 folgt diesem Schema:

1. Schritt: Äquivalenzbetrag berechnen
   Grundstücksfläche x Äquivalenzzahl (0,04) = Äquivalenzbetrag Grundstück
   Gebäudefläche x Äquivalenzzahl (0,50) = Äquivalenzbetrag Gebäude
2. Schritt: Grundsteuermessbetrag berechnen
   Grundsteuermesszahl = 100 Prozent (Grund und Boden sowie Gebäude)
   Grundsteuermesszahl Wohnflächen = 70 Prozent
   Äquivalenzbetrag Grundstück x Grundsteuermesszahl
   + Äquivalenzbetrag Gebäude x Grundsteuermesszahl
   = Grundsteuermessbetrag
3. Schritt: Grundsteuer berechnen
   Grundsteuer = Grundsteuermesstrag x Hebesatz der Gemeinde

Dieses Rechenbeispiel verdeutlicht die Berechnungsschritte:

Familie Block wohnt in einem Einfamilienhaus in München. Das Grundstück misst 650 Quadratmeter, die Wohnfläche beträgt 200 Quadratmeter. Der Hebesatz für München liegt bei 535 Prozent.

Äquivalenzbetrag Grundstück: 650 x 0,04 = 26

Äquivalenzbetrag Gebäude: 200 x 0,5 = 100

Grundsteuermessbetrag: 26 x 100 Prozent + 100 x 70 Prozent = 26 + 70 = 96 Euro

Grundsteuer: 96 Euro x 535 Prozent = 513,60 Euro

Die Grundsteuer beträgt somit 513,60 Euro.

Die Gewinner und Verlierer der Grundsteuerreform

Tatsächlich gibt es einige Zielgruppen, die von der Grundsteuerreform profitieren. Bei Mehrfamilienhäusern etwa sinkt die Grundsteuerlast, wenn eine Grundstückssteuer genutzt wird, da sich der Steuerbetrag auf die Eigentümer aufteilt. Ebenso dürfte in eher strukturschwachen Gegenden der Einheitswert und in der Folge die Grundsteuerbelastung sinken, wenn die Immobilien heute nur noch einen geringeren Wert aufweisen. Demgegenüber stehen jedoch viele Eigentümer von Immobilien, die mitunter mit hohen Steigerungen rechnen müssen:

• Einfamilienhäuser: Je nach gewähltem Modell könnte es zu einer höheren Bewertung von Grundstücken kommen. Dies zöge einen höheren Einheitswert nach sich.
• Unbebaute Grundstücke: Geplant ist ein höherer Hebesatz, um der Spekulation mit Grundstücken vorzubeugen.
• Immobilien in Großstädten: Beliebte Lagen in den Zentren oder auch in den Speckgürteln von Städten werden voraussichtlich mit einem deutlich höheren Einheitswert bewertet.

Häufige Fragen rund um die Grundsteuerreform 2022

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist als Sach- und Objektsteuer für Grundbesitz und Immobilieneigentum (Grundstücke und Gebäude) zu entrichten:

• Wohngrundstücke
• Gewerbegrundstücke
• Land- und forstwirtschaftliche Flächen

Demnach müssen Hausbesitzer und Immobilieneigentümer an die Gemeinden eine Grundsteuer zahlen. Bei Mietobjekten kann der Eigentümer die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Was ist die Grundsteuer C?

Neben einer Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Nutzungsflächen und einer Grundsteuer B für jede Art von Grund und Boden gibt es eine Grundsteuer C. Die Grundsteuer C betrifft unbebaute Grundstücke, die baureif sind, aber noch nicht bebaut werden. Hier soll ein höherer Hebesatz dafür sorgen, dass diese Grundstücke für die Wohnraumbeschaffung, nicht jedoch für Spekulationsgeschäfte genutzt werden. Dies ist vor allem in Ballungsgebieten, wo Wohnraum knapp ist, von Bedeutung.

Wird die Grundsteuer aufgrund der Reform steigen?

Grundsätzlich sollen die Kommunen die Hebesätze so ansetzen, dass es zu keiner höheren Grundsteuer kommt. Dies wird vielfach beachtet werden. Allerdings ist bei unbebauten, aber bebaubaren Grundstücken mit höheren Hebesätzen zu rechnen, um den Wohnungsbau zu forcieren und Grundstücksspekulationen einzudämmen.

Hausbesitzer und Immobilieneigentümer sollten jetzt handeln

Hausbesitzer und Grundstückseigentümer sollten sich jetzt auf die anstehenden Änderungen durch die Grundsteuerreform 2022 vorbereiten. Sie werden in den nächsten Monaten zur Abgabe einer Grundsteuerwerterklärung aufgefordert. Das bedeutet, dass die Eigentümer Feststellungserklärungen im Jahr 2022 einreichen müssen.

Als Hausbesitzer oder Grundstückseigentümer sollten Sie sich daher bereits jetzt über die Änderungen der Grundsteuerreform informieren und kompetente Hilfe einholen, um gerüstet zu sein. Die Berechnung der Grundsteuer erweist sich als komplex. Vor allem aufgrund der länderspezifischen Unterschiede ist es sinnvoll, einen Steuerberater zu konsultieren. Denken Sie daran, die Feststellungserklärung 2022 rechtzeitig beim Finanzamt einzureichen, um keine Verspätungszuschläge zu riskieren.

Sie besitzen ein Haus oder sind Eigentümer einer anderen Immobilie in München und Umgebung? Dann kontaktieren Sie uns als Steuerberater in München bereits jetzt, damit wir gemeinsam einen Fahrplan erstellen, die erforderlichen Informationen für die Feststellungserklärung vorbereiten und negative Auswirkungen auf Ihre Grundsteuerlast vermeiden können.