Grundsteuer
Definition: Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine jährlich anfallende Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung. Sie wird von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde erhoben und zählt zu deren wichtigsten Einnahmequellen. Zu zahlen ist sie von Eigentümern von Grundstücken und Gebäuden; bei vermieteten Immobilien kann sie über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Seit dem 1. Januar 2025 gilt die Grundsteuerreform. Notwendig wurde sie durch ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018, das die bisherige Berechnung auf Basis veralteter Einheitswerte (West: 1964, Ost: 1935) für verfassungswidrig erklärt hatte.
Inhaltsverzeichnis
- So wird die Grundsteuer berechnet
- Bundesmodell und Ländermodelle
- Grundsteuer A, B und C
- Die drei Bescheide
- Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid
- Änderungen am Grundbesitz anzeigen
- Häufige Fragen zur Grundsteuer
So wird die Grundsteuer berechnet
Die Grundsteuer berechnet sich seit 2025 weiterhin nach einer dreistufigen Formel:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
Der Grundsteuerwert ersetzt den früheren Einheitswert und wurde im Rahmen der Reform auf den Stichtag 1. Januar 2022 neu ermittelt. Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt, der Hebesatz wird von jeder Gemeinde individuell bestimmt. Erst der Hebesatz entscheidet über die tatsächliche Höhe der Steuer.
Bundesmodell und Ländermodelle
Die meisten Bundesländer wenden das wertabhängige Bundesmodell an, das sich an Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr orientiert. Sieben Länder – darunter Bayern – nutzen abweichende Modelle. Bayern setzt auf ein reines Flächenmodell, das allein die Flächen von Grundstück und Gebäude sowie deren Nutzung berücksichtigt und den Wert der Immobilie außen vor lässt.
Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell mit Entscheidung von Dezember 2025 grundsätzlich für verfassungskonform gehalten; in Einzelfällen bleibt der Nachweis eines niedrigeren Werts möglich.
Grundsteuer A, B und C
- Grundsteuer A (agrarisch): für land- und forstwirtschaftliche Betriebe.
- Grundsteuer B (baulich): für bebaute und bebaubare Grundstücke – der für die meisten Eigentümer relevante Bereich.
- Grundsteuer C: ermöglicht es Gemeinden, unbebaute, baureife Grundstücke höher zu besteuern, um Bauland zu mobilisieren.
Die drei Bescheide
Im Zuge der Reform erhalten Eigentümer in der Regel drei Bescheide:
- Grundsteuerwertbescheid (vom Finanzamt): stellt den neuen Grundsteuerwert fest.
- Grundsteuermessbescheid (vom Finanzamt): weist den Messbetrag aus.
- Grundsteuerbescheid (von der Gemeinde): legt anhand des Hebesatzes die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer fest.
Erst aus dem dritten Bescheid ergibt sich der konkrete Zahlbetrag.
Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid
Wer Fehler in der Bewertung vermutet, sollte den Grundsteuerwertbescheid prüfen lassen, denn er ist der Ausgangspunkt für alle weiteren Bescheide. Gegen einen fehlerhaften Bescheid kann innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden. Da die Bescheide bestandskräftig werden, ist eine zeitnahe Prüfung wichtig.
Änderungen am Grundbesitz anzeigen
Ändert sich nach dem Stichtag etwas an Fläche, Nutzung oder Bebauung – etwa durch An- oder Umbau –, müssen Eigentümer dies dem Finanzamt anzeigen. Für die Anzeige gelten gesetzliche Fristen; eine elektronische Übermittlung über ELSTER ist dafür der übliche Weg.
Häufige Fragen zur Grundsteuer
Warum hat sich meine Grundsteuer geändert?
Wegen der Reform wird die Steuer seit 2025 auf Grundlage neuer Grundsteuerwerte berechnet. Je nach Lage und Gebäude kann die Belastung steigen oder sinken.
Kann ich die Grundsteuer auf Mieter umlegen?
Ja. Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten und kann über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden.
Was tun, wenn der Grundsteuerwert zu hoch erscheint?
Prüfen Sie den Grundsteuerwertbescheid und legen Sie bei Fehlern innerhalb der Monatsfrist Einspruch ein.
Gilt in Bayern eine andere Berechnung?
Ja. Bayern nutzt ein reines Flächenmodell, das den Immobilienwert nicht einbezieht.
Wann ist die Grundsteuer fällig?
In der Regel vierteljährlich, jeweils zum 15. Februar, Mai, August und November.
