Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen

Steuerlich können Verträge, die zwischen nahen Angehörigen geschlossen wurden, nur dann anerkannt werden, wenn sie dem entsprechen, was zwischen fremden Dritten üblich ist (Fremdvergleich). Die im Vertrag getroffenen Vereinbarungen müssen dann auch tatsächlich durchgeführt bzw. umgesetzt werden. Bei Mietverhältnissen zwischen nahen Angehörigen ist daher sowohl auf die Vertragsgestaltung als auch auf die tatsächliche Durchführung der vertraglichen Vereinbarungen zu achten.

Bestandteile des Mietvertrags müssen Lage und Größe der Wohnung, Höhe des Mietzinses und Mietbeginn sein. Weiter müssen Vereinbarungen zu den Nebenkostenzahlungen schriftlich festgehalten werden. Eine steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses ist nicht möglich, wenn diese fehlen.

Regelmäßig hat dies zur Folge, dass auch die mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammenhängenden Werbungskosten nicht anerkannt werden. Die Werbungskosten dürfen bei einer auf Dauer angelegten Vermietung an Angehörige vollständig abgezogen werden, wenn der Mietzins zu mindestens 75 % der ortsüblichen Miete entspricht. Liegt der Mietzins zwischen 50 % und 75 % des ortsüblichen Satzes, so ist grundsätzlich zu prüfen, ob hier eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt.

Die Werbungskosten dürfen bei einer positiven Ertragsprognose vollständig abgezogen werden, während bei negativer Ertragsprognose die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden muss. Werbungskosten können hier jedoch nur für den entgeltlichen Teil geltend gemacht werden, für den unentgeltlichen Teil nicht. Liegt der Mietzins unterhalb von 50 % der ortsüblichen Miete, so ist die Vermietungstätigkeit in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Teil aufzuteilen. Hier können nur für den entgeltlichen Teil Werbungskosten geltend gemacht werden.

Es kann mit Hilfe einer Ertrags- bzw. Überschussprognose ermittelt werden, ob die Vermietung auf längere Sicht gewinnbringend ist. Die künftig zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben (Werbungskosten) müssen hierzu ermittelt und einander gegenübergestellt werden. Bei dieser Gegenüberstellung dürfen die Einnahmen um einen zehnprozentigen Sicherheitszuschlag erhöht und die Ausgaben um einen gleich hohen Sicherheitsabschlag vermindert werden. Hier werden 30 Jahre als Prognosezeitraum angenommen, außer bei der Aufstellung der Ertragsprognose ist bereits absehbar, dass die Vermietungsdauer kürzer ist (z. B. bei einem Verkauf der Immobilie).