Zuwendungsnießbrauch
Definition: Was ist ein Zuwendungsnießbrauch?
Der Zuwendungsnießbrauch ist eine Form des dinglichen Nutzungsrechts, bei der der Eigentümer eines Vermögensgegenstands – typischerweise einer Immobilie oder eines Wertpapierdepots – einem Dritten das Recht einräumt, alle Nutzungen (insbesondere Miet- oder Kapitalerträge) zu ziehen, ohne das Eigentum selbst zu übertragen. Das Eigentum verbleibt beim Zuwendenden; der Nießbraucher erhält allein die wirtschaftliche Nutzungsbefugnis.
Der Zuwendungsnießbrauch ist vom Vorbehaltsnießbrauch zu unterscheiden: Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der bisherige Eigentümer das Eigentum auf einen anderen (z. B. auf das Kind) und behält sich dabei das Nutzungsrecht vor. Beim Zuwendungsnießbrauch hingegen bleibt das Eigentum unverändert beim Zuwendenden – nur das Recht zur Fruchtziehung wird weitergegeben.
Die zivilrechtlichen Grundlagen des Nießbrauchs finden sich in den §§ 1030 ff. BGB. Die Rechtsstellung des Nießbrauchers als Vermieter ergibt sich aus § 567 BGB. Die einkommensteuerliche Behandlung regelt der sog. 5. Nießbrauchserlass der Finanzverwaltung (BMF-Schreiben v. 30.9.2013, BStBl 2013 I S. 1184) in der jeweils geltenden Fassung.
Inhaltsverzeichnis
- Abgrenzung: Zuwendungsnießbrauch vs. Vorbehaltsnießbrauch
- Formen: unentgeltlich, entgeltlich, teilentgeltlich
- Einkommensteuer beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch
- Einkommensteuer beim entgeltlichen Zuwendungsnießbrauch
- Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung
- Schenkungsteuer: Bewertung und Berechnung des Kapitalwerts
- Gestaltungspraxis: Wann lohnt sich der Zuwendungsnießbrauch?
- Aktuelle Rechtsprechung: BFH-Urteile 2024
- Rechenbeispiel: Einkommensverlagerung auf Kinder
- Häufige Fragen (FAQ)
Abgrenzung: Zuwendungsnießbrauch vs. Vorbehaltsnießbrauch
Beide Nießbrauchsformen sind wichtige Instrumente der Vermögens- und Nachfolgeplanung – unterscheiden sich aber grundlegend in ihrer Struktur:
| Merkmal | Zuwendungsnießbrauch | Vorbehaltsnießbrauch |
|---|---|---|
| Eigentum | Bleibt beim bisherigen Eigentümer | Geht auf den Beschenkten/Käufer über |
| Nutzungsrecht | Wird einem Dritten (z. B. Kind) zugewendet | Verbleibt beim bisherigen Eigentümer |
| Einkünfte | Beim Nießbraucher (Dritten) | Beim bisherigen Eigentümer (Vorbehaltsnießbraucher) |
| Wertzuwachs | Verbleibt beim Eigentümer | Kommt dem neuen Eigentümer zugute |
| Typischer Zweck | Einkommensverlagerung auf Person mit niedrigerem Steuersatz | Absicherung des Übergebers, Senkung der Schenkungsteuer |
| Notarielle Beurkundung | Ja (bei Immobilien), Grundbucheintrag | Ja, Grundbucheintrag |
Formen: unentgeltlich, entgeltlich, teilentgeltlich
Der Zuwendungsnießbrauch kann in drei Varianten bestellt werden, die sich steuerlich grundlegend unterscheiden:
- Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch: Die häufigste Form in der Praxis. Das Nutzungsrecht wird dem Dritten (z. B. Kind, Ehegatte) ohne Gegenleistung eingeräumt. Die Zuwendung des Nießbrauchs unterliegt der Schenkungsteuer. In der Einkommensteuer erzielt nur der Nießbraucher Einkünfte; eine Gebäude-AfA kann von keiner Seite mehr genutzt werden.
- Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch: Der Nießbraucher zahlt dem Eigentümer ein angemessenes Entgelt für das Nutzungsrecht. Der Eigentümer erzielt dadurch weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und darf die Gebäude-AfA weiter abziehen. Der Nießbraucher kann das geleistete Entgelt seinerseits als Werbungskosten absetzen.
- Teilentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch: Das vereinbarte Entgelt deckt den Verkehrswert des Nießbrauchsrechts nur teilweise ab – häufig bei der Übernahme von Verbindlichkeiten durch den Nießbraucher. Das Rechtsgeschäft wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten.
Einkommensteuer beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch
Räumt der Eigentümer eines vermieteten Grundstücks einem Dritten unentgeltlich ein Nießbrauchsrecht ein und tritt der Nießbraucher in die Rechtsstellung des Eigentümers als Vermieter ein, gehen die Vermietungseinkünfte vollständig auf den Nießbraucher über. Der Eigentümer erzielt aus der Immobilie keine Einkünfte mehr.
Einkünfte des Nießbrauchers nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG entstehen nur, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
- Dem Nießbraucher steht die volle Besitz- und Verwaltungsbefugnis zu.
- Er zieht tatsächlich die Nutzungen (d. h. die Mieterträge fließen direkt an ihn).
- Er hat das Grundstück in Besitz und verwaltet es eigenverantwortlich.
- Der Eintritt in bestehende Mietverträge wird den Mietern angezeigt (§ 567 BGB).
- Nach der Nießbrauchsbestellung neu abgeschlossene Mietverträge werden durch den Nießbraucher selbst abgeschlossen.
- Mietzahlungen auf ein Konto des Nießbrauchers eingehen (keine Durchleitung über den Eigentümer).
Abschreibung (AfA): Beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch kann weder der Eigentümer noch der Nießbraucher die reguläre Gebäude-AfA geltend machen. Der Eigentümer hat keine Einkünfte mehr; der Nießbraucher hat keine eigenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Ausnahme: Hat der Nießbraucher selbst nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen (z. B. Anbau, Modernisierung), kann er hierauf AfA vornehmen (BMF-Schreiben 30.9.2013, Rz. 19).
Erhaltungsaufwendungen des Nießbrauchers sind als Werbungskosten abzugsfähig und können nach § 82b EStDV auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden, sofern das Gebäude überwiegend Wohnzwecken dient.
Hinweis für die Praxis: Da beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch die Gebäude-AfA verloren geht, ist die Gestaltung besonders interessant für Immobilien, die bereits vollständig abgeschrieben sind oder einen sehr hohen Grundstücksanteil haben.
Einkommensteuer beim entgeltlichen Zuwendungsnießbrauch
Zahlt der Nießbraucher dem Eigentümer ein angemessenes Entgelt für die Einräumung des Nießbrauchsrechts, ergeben sich für beide Seiten günstigere steuerliche Konsequenzen:
- Eigentümer: Das Entgelt stellt Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dar. Im Gegenzug kann der Eigentümer weiterhin die Gebäude-AfA sowie sonstige mit dem Grundstück verbundene Werbungskosten abziehen.
- Nießbraucher: Er kann das geleistete Entgelt für den Erwerb des Nießbrauchsrechts als Werbungskosten bei seinen Vermietungseinkünften abziehen – entweder sofort (bei Laufzeit bis zu 5 Jahren) oder verteilt über die Laufzeit des Nießbrauchs bzw. die mutmaßliche Lebenserwartung (bei lebenslangem Nießbrauch), nach Maßgabe von § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG.
Der BFH hat in seinem Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) die Rechtslage für den entgeltlich erworbenen Nießbrauch weiter präzisiert: Der Nießbraucher kann zwar keine AfA auf das Gebäude selbst, wohl aber auf das entgeltlich erworbene Nießbrauchsrecht nach § 7 Abs. 1 EStG vornehmen – bemessen nach der Laufzeit des Nießbrauchs bzw. der mutmaßlichen Lebenserwartung des Berechtigten.
Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung
Das Finanzamt erkennt einen Zuwendungsnießbrauch steuerlich nur an, wenn folgende Anforderungen kumulativ erfüllt sind:
- Zivilrechtliche Wirksamkeit: Das Nießbrauchsrecht muss bürgerlich-rechtlich wirksam bestellt sein – bei Grundstücken durch notarielle Beurkundung und Eintragung im Grundbuch (§§ 873, 925 BGB). Ein schriftlicher Vertrag ohne notarielle Form reicht nicht aus.
- Ernsthaftigkeit: Die Vereinbarung muss tatsächlich gewollt sein und wirtschaftliche Substanz haben.
- Tatsächliche Durchführung: Der Nießbrauch muss gelebt werden – Mietzahlungen müssen auf Konten des Nießbrauchers eingehen, der Nießbraucher muss das Objekt eigenverantwortlich verwalten und in Erscheinung treten.
- Fremdvergleich: Die Gestaltung muss einem Vergleich mit einem unter fremden Dritten üblichen Vertrag standhalten, insbesondere bei Vereinbarungen unter nahestehenden Personen (nahe Angehörige, Familienmitglieder).
- Kein Gestaltungsmissbrauch (§ 42 AO): Die rein steuerlich motivierte Gestaltung ist allein kein Missbrauchsindiz – entscheidend ist, ob die Gestaltung in sich stimmig ist und einer wirtschaftlichen Realität entspricht.
- Ergänzungspfleger bei Minderjährigen: Sind die Eltern gleichzeitig Eigentümer und Vertragspartei und das Kind minderjährig, ist die Bestellung eines gerichtlich bestätigten Ergänzungspflegers erforderlich, da die Eltern das Kind bei diesem Rechtsgeschäft nicht vertreten dürfen (§§ 1629, 1795 BGB).
Schenkungsteuer: Bewertung und Berechnung des Kapitalwerts
Die unentgeltliche Einräumung eines Zuwendungsnießbrauchs stellt eine Schenkung im Sinne des § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG dar und unterliegt der Schenkungsteuer. Die Bemessungsgrundlage ist der Kapitalwert des Nießbrauchs, der sich nach §§ 13–16 BewG wie folgt errechnet:
Formel: Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger (§ 14 BewG)
- Der Jahreswert entspricht den durchschnittlichen Jahresnettomieteinnahmen des Nießbrauchers. Er darf nach § 16 BewG höchstens 1/18,6 des Grundbesitzwerts betragen.
- Der Vervielfältiger richtet sich bei lebenslangem Nießbrauch nach dem Alter und Geschlecht des Nießbrauchers. Das BMF veröffentlicht die Vervielfältiger jährlich neu auf Grundlage aktueller Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts. Für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026 wurden neue Vervielfältiger bekanntgegeben.
Die Schenkung des Nießbrauchs unterliegt den regulären Freibeträgen des ErbStG:
- 400.000 € je Elternteil und Kind (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG) – alle 10 Jahre erneuerbar
- 500.000 € zwischen Ehegatten (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG)
- Steuerklasse I für Kinder, Ehegatten und Enkel
Wahlrecht nach § 23 ErbStG: Statt einer Sofortzahlung der Schenkungsteuer auf den Kapitalwert kann der Steuerpflichtige die Steuer jährlich im Voraus entrichten – jeweils bezogen auf den Jahreswert des Nießbrauchs. Dies ist sinnvoll, wenn der Kapitalwert die verfügbaren Mittel übersteigt. Eine Ablösung der Jahressteuer ist jederzeit möglich.
Gestaltungspraxis: Wann lohnt sich der Zuwendungsnießbrauch?
Der Zuwendungsnießbrauch wird in der Praxis vor allem eingesetzt, um:
- Mieteinnahmen steueroptimiert zu verlagern: Erzielen z. B. Eltern mit hohem Einkommen Mieteinnahmen, die dem Spitzensteuersatz unterliegen, können diese durch Bestellung eines Zuwendungsnießbrauchs zugunsten der Kinder auf Personen mit deutlich niedrigerem Steuersatz (bis hin zur vollständigen Steuerfreiheit durch den Grundfreibetrag) übertragen werden.
- Schenkungsteuer durch befristete Nießbrauchsbestellung zu optimieren: Wird der Nießbrauch zeitlich befristet eingeräumt – z. B. auf 10 Jahre –, ist der Kapitalwert geringer als bei einem lebenslangen Nießbrauch. Er kann so bemessen werden, dass er innerhalb des steuerlichen Freibetrags bleibt und keine Schenkungsteuer anfällt.
- Studierende oder Auszubildende zu unterstützen: Eltern können einem Kind während seines Studiums vorübergehend das Nießbrauchsrecht an einem Wertpapierdepot oder einer Immobilie einräumen. Das Kind kann die Erträge zu niedrigen Steuersätzen oder steuerfrei vereinnahmen – nach Abschluss des Studiums fällt das Nutzungsrecht automatisch an die Eltern zurück.
- Verlustvorträge beim Nießbraucher zu nutzen: Hat die begünstigte Person steuerliche Verlustvorträge, können ihr über den Zuwendungsnießbrauch Mieteinnahmen zugerechnet werden, die mit diesen Verlusten verrechnet werden.
Einschränkung: Da beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch die Gebäude-AfA verloren geht, muss das Einsparpotenzial durch die Einkommensverlagerung die entgehende AfA-Steuerersparnis überwiegen. Die Gestaltung ist daher besonders attraktiv bei abgeschriebenen Objekten, Neubauten ohne verbleibende AfA oder Grundstücken mit sehr hohem Bodenanteil.
Aktuelle Rechtsprechung: BFH-Urteile 2024
BFH zur Anerkennung bei minderjährigen Kindern (2024):
Der Bundesfinanzhof hat in einem wegweisenden Urteil klargestellt, dass ein Zuwendungsnießbrauch zugunsten minderjähriger Kinder steuerlich anzuerkennen ist, sofern die Gestaltung einem Fremdvergleich standhält und keine Anhaltspunkte für einen Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO vorliegen. Das Finanzamt darf die Verlagerung von Vermietungseinkünften auf Kinder nicht allein deshalb verweigern, weil die Eltern als Eigentümer einen wirtschaftlichen Steuervorteil erzielen. Der BFH betonte: Dass ein Steuervorteil entsteht, ist die gesetzlich „vorgesehene" Folge des anzuerkennenden Sachverhalts und kein Missbräuchlichkeitsindiz für sich allein (vgl. ETL Advision, BFH-Urteil 2024).
BFH zur AfA beim entgeltlichen Nießbrauch, Urteil v. 23.1.2024 (IX R 14/23):
Der BFH stellte klar, dass ein Nießbraucher keine Gebäude-AfA in Anspruch nehmen kann, wenn er das Nutzungsrecht unentgeltlich erhalten hat. Nur wenn der Nießbraucher für das Nutzungsrecht eine tatsächliche wirtschaftliche Gegenleistung erbracht hat (entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch), kann er AfA auf das entgeltlich erworbene Nießbrauchsrecht geltend machen – nicht auf das Gebäude selbst.
Neue § 14 BewG-Vervielfältiger ab 1. Januar 2026:
Das BMF hat gemäß § 14 Abs. 1 Satz 4 BewG die aktualisierten Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts lebenslänglicher Nutzungen und Leistungen für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 veröffentlicht. Da diese auf den jeweils aktuellen Sterbetafeln basieren, sollten aktuelle Berechnungen immer mit den gültigen Tabellen durchgeführt werden.
Rechenbeispiel: Einkommensverlagerung auf Kinder
Ausgangssituation: Familie Müller, München. Eltern (beide 55 Jahre) besitzen ein vollständig abgeschriebenes Mehrfamilienhaus (Grundbesitzwert: 1.200.000 €). Jährliche Nettomieterträge: 48.000 €. Grenzsteuersatz der Eltern: 42 %. Tochter Lena (22 Jahre, Studentin) hat kein eigenes Einkommen. Der Grundfreibetrag 2026 beträgt 12.084 €.
Schritt 1 – Steuerbelastung ohne Nießbrauch:
| Position | Betrag / Jahr |
|---|---|
| Mieteinnahmen netto (keine AfA mehr) | 48.000 € |
| Einkommensteuer ca. (42 % Grenzsteuersatz) | ca. 20.160 € |
| Nettomietertrag nach Steuern | ca. 27.840 € |
Schritt 2 – Mit unentgeltlichem Zuwendungsnießbrauch zugunsten Lena:
| Position | Betrag / Jahr |
|---|---|
| Mieteinnahmen bei Lena (§ 21 EStG) | 48.000 € |
| Grundfreibetrag 2026 | – 12.084 € |
| Steuerpflichtiges Einkommen Lena | 35.916 € |
| Einkommensteuer Lena (Eingangssteuersatz ca. 14–25 %) | ca. 6.500 € |
| Steuerersparnis im Vergleich zur Elternbesteuerung | ca. 13.660 € / Jahr |
Schritt 3 – Schenkungsteuerliche Prüfung (befristeter Nießbrauch):
Jahreswert: 48.000 € | Höchstwert nach § 16 BewG: 1.200.000 € / 18,6 = 64.516 € → Jahreswert von 48.000 € ist maßgeblich.
Kapitalisierung bei einer Laufzeit von 10 Jahren (Vervielfältiger ca. 7,722): 48.000 € × 7,722 = 370.656 €.
Freibetrag je Elternteil: 400.000 € → Die Schenkung liegt innerhalb des Freibetrags, keine Schenkungsteuer fällt an.
Hinweis: Das Beispiel dient der Veranschaulichung und berücksichtigt keine individuelle Einkommens- und Steuersituation. Für eine verbindliche Steuerplanung empfehlen wir eine persönliche Beratung durch unsere Kanzlei.
Häufige Fragen (FAQ)
Was ist der wichtigste Unterschied zwischen Zuwendungs- und Vorbehaltsnießbrauch?
Beim Zuwendungsnießbrauch bleibt der Eigentümer Eigentümer und gibt nur das Nutzungsrecht weiter. Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der Eigentümer das Eigentum, behält aber das Nutzungsrecht. Beide dienen der Steuerstrategie, unterscheiden sich aber grundlegend in der Eigentumszuordnung und in den schenkungsteuerlichen Folgen.
Kann ein Zuwendungsnießbrauch auch an einem Wertpapierdepot bestellt werden?
Ja. Ein Nießbrauch kann auch an Kapitalvermögen (Aktien, Fonds, Anleihen) bestellt werden. Die Dividenden und Zinsen werden dann dem Nießbraucher zugerechnet. Besonders beliebt ist diese Gestaltung, um Kindern während des Studiums steueroptimiert Kapitaleinkünfte zuzuwenden.
Verliert der Eigentümer beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch die Gebäude-AfA?
Ja. Da der Eigentümer keine Mieteinnahmen mehr erzielt, entfällt auch sein Werbungskostenabzug – einschließlich der Gebäude-AfA. Der Nießbraucher wiederum kann mangels eigener Anschaffungskosten keine AfA auf das Gebäude geltend machen. Der Verlust der AfA muss bei der Vorteilhaftigkeitsrechnung berücksichtigt werden.
Ist der Zuwendungsnießbrauch gegenüber minderjährigen Kindern steuerlich anerkannt?
Ja – wenn die Gestaltung zivilrechtlich korrekt umgesetzt wird und dem Fremdvergleich standhält. Der BFH hat 2024 bestätigt, dass eine solche Einkünfteverlagerung kein Gestaltungsmissbrauch ist, auch wenn dadurch erhebliche Steuerersparnisse entstehen. Wichtig: Bei Minderjährigen muss ein Ergänzungspfleger bestellt werden, da die Eltern das Kind nicht als Vertragspartei vertreten dürfen.
Wie wird der Zuwendungsnießbrauch schenkungsteuerlich bewertet?
Der Kapitalwert des Nießbrauchs ergibt sich aus dem maßgeblichen Jahreswert (max. Grundbesitzwert / 18,6 nach § 16 BewG) multipliziert mit dem alters- und geschlechtsabhängigen Vervielfältiger nach § 14 BewG. Das BMF veröffentlicht die Vervielfältiger jährlich. Die regulären Schenkungsteuerfreibeträge (z. B. 400.000 € je Elternteil/Kind) gelten und können alle 10 Jahre erneut genutzt werden.
Kann der Zuwendungsnießbrauch steuerlich auch rückgängig gemacht werden?
Die Aufhebung eines unentgeltlich eingeräumten Zuwendungsnießbrauchs ist steuerlich im Regelfall eine nicht abzugsfähige Zuwendung (§ 12 Nr. 2 EStG). Zahlungen zur Ablösung führen weder beim Eigentümer zu Werbungskosten noch erhöhen sie seine Anschaffungskosten. Eine sorgfältige Planung der Laufzeit ist daher entscheidend – eine befristete Bestellung lässt den Nießbrauch kraft Gesetzes erlöschen, ohne steuerliche Konsequenzen aus der Aufhebung.
