Immobilienleasing

Wenn eine Sonderform einer Überlassung entgeltlicher Natur von Wirtschaftsgütern durch den Leasinggeber an einen Vertragspartner (Leasingnehmer) vorliegt, dann ist von Leasing zu sprechen. Für die steuerrechtliche Beurteilung ist dabei wichtig, wem der beiden die Wirtschaftsgüter zuzurechnen sind. Dabei ist die vertragliche Ausgestaltung des Leasings entscheidend.

Folgende Formen des Leasing gibt es:

• Operatingleasing
• Finanzierungsleasing
• Spezialleasing

Beim Immobilienleasing kommt nur der Typus des Finanzierungsleasings zum Einsatz.
Hier wird zwischen Voll- und Teilarmortisationsverträgen unterschieden. Grund und Boden sind bei Vollarmortisationsverträgen dem Leasinggeber zuzurechnen und gilt für alle Vertragsarten ohne Optionsrecht, Kaufoption und Mietverlängerungsoption. Ebenfalls dem Leasinggeber zuzurechnen ist das Gebäude (bei einer Grundmietzeit von 40 – 90 % der Nutzungsdauer) – wenn es kein Optionsrecht gibt. Eine Ausnahme bildet die Mietverlängerungsoption: Wenn die Anschlussmiete bei wenigstens 74 % der gewöhnlichen Miete liegen sollte, dann erfolgt auch hier eine Zurechnung zum Leasinggeber. Das Gebäude ist ebenfalls dem Leasinggeber zuzurechnen, wenn bei einer Kaufoption der Kaufpreis dem linear abgeschriebenen Restbuchwert (oder alternativ dem tieferen gemeinen Wert) entspricht. Eine Zuordnung beim Leasingnehmer ist vorzunehmen, wenn die Grundmietzeit geringer als 40 % oder länger als 90 % der Nutzungsdauer ist.

Das Gebäude ist bei Teilarmortisationsverträgen grundsätzlich dem Leasinggeber zuzurechnen. Verträge mit Kaufoption sind die Ausnahme, wenn die Grundmietzeit über 90 % der Nutzungsdauer liegt oder der Kaufpreis den linearen Restbuchwert unterschreiten sollte. Das Leasing ist dem Leasingnehmer dann zuzuordnen, wenn eine Mietverlängerungsoption besteht und die Grundmietzeit größer als 90 % der Nutzungsdauer ist oder die anschließende Miete nicht über 75 % der gewöhnlichen Miete liegt.