Immobilienleasing

Definition: Was ist Immobilienleasing?

Immobilienleasing bezeichnet die mittel- oder langfristige Finanzierung von Gebäuden und Grundstücken. Es betrifft vor allem Gewerbeimmobilien, funktioniert aber auch bei Wohnimmobilien.

Beim Immobilienleasing erhält der Leasinggeber den Auftrag, ein Objekt zu kaufen oder zu bauen. Der Leasingnehmer nutzt die Immobilie gegen ein monatliches Entgelt und hat in der Regel die Möglichkeit, das Eigentum schrittweise zu erlangen. Die genauen Rahmenbedingungen wie Nutzung, Leasingrate und Leasing-Zeitraum sind im Leasingvertrag geregelt. Als Leasinggeber fungiert oftmals die Tochtergesellschaft einer Bank.

Regelmäßig werden Immobilien und Grundstücke für lange Zeiträume zwischen zehn und 25 Jahren geleast. Nach dem Ende des Leasingzeitraums geht die Immobilie entweder in das Eigentum des Leasingnehmers über (Kaufoption) oder der Leasinggeber nimmt sie zurück. Auch dieses Schicksal des Objekts ist im Vertrag festzulegen.

Inhaltsverzeichnis

Varianten des Immobilienleasings
Welche Kosten sind mit Immobilienleasing verbunden?
Wie unterscheiden sich leasen und mieten?
Immobilienleasing Vor- und Nachteile
Wie ist Leasing von Immobilien steuerlich zu beurteilen?
- Leasing mit Vollamortisationsvertrag
- Leasing mit Teilamortisationsvertrag

Varianten des Immobilienleasings

Immobilienleasing soll bei der Finanzierung unterstützen und ist damit eine Sonderform des herkömmlichen Leasings. Es ist nicht als Gebrauchsüberlassung einzustufen, sondern als Finanzierungshilfe.

Es gibt drei Möglichkeiten, eine Immobilie zu leasen:

Option 1: Neubauleasing
Ein Leasinggeber kauft im Auftrag des Leasingnehmers ein Grundstück, um darauf einen Neubau zu errichten. Als Objekt kommt eine Gewerbeimmobilie wie eine Firmenhalle, ein Hotel oder ein Verwaltungsgebäude in Frage. Auch ein Einfamilienhaus oder eine Villa kann Gegenstand des Leasings sein. Der Leasingvertrag geht in der Regel über einen langen Zeitraum, der 20 Jahre oder mehr betragen kann.
Option 2: Buy-and-Lease
Bei der Option Buy-and-Lease erwirbt der Leasinggeber ein bestehendes Objekt, das der Leasingnehmer vorab ausgewählt hat. Er überlässt es sodann für einen langen Zeitraum dem Leasingnehmer, der meist ein Kaufrecht hat.
Option 3: Sale-and-Lease-Back
Die Variante Sale-and-Lease-Back eignet sich für Unternehmen, die eine Immobilie besitzen und sich in einem finanziellen Engpass befinden. Die Idee besteht darin, das Objekt an den Leasinggeber zu verkaufen. Dieser überlässt diese Immobilie demselben Unternehmen als Leasingnehmer zur Nutzung.

Welche Kosten sind mit Immobilienleasing verbunden?

Die Leasingrate besteht aus Zins, Tilgungsrate und Verwaltungskostenbeitrag. Abgesehen von der Leasingrate müssen Unternehmen weitere Kosten einkalkulieren:

Instandhaltungskosten
Reparaturkosten
Versicherungsprämien

Zum Ende der Leasingdauer hat der Leasingnehmer allenfalls die offene Restschuld zu begleichen, falls noch Kosten ausständig sind. Wenn sich Leasinggeber und -nehmer auf Sonderzahlungen verständigen, kann der Leasingnehmer die Leasingrate senken und die Laufzeit verkürzen.

Zusätzliche Kosten kommen auf den Leasingnehmer auch dann zu, wenn er die geleasten Immobilien nach Ablauf des Leasingvertrages kaufen möchte. Das sind Notariatskosten, Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren.

Wie unterscheiden sich leasen und mieten?

Zwischen der Miete und dem Leasing ergeben sich rechtliche Unterschiede:

Pflichten	Ein Leasingnehmer hat im Vergleich zum Mieter mehr Pflichten zu erfüllen. Er muss ebenso wie ein Eigentümer für die Instandhaltungs- und Reparaturkosten aufkommen und Versicherungen abschließen.
Kaufrecht	Anders als ein Mieter hat ein Leasingnehmer meist die Chance, die Immobilie am Ende der Laufzeit zu kaufen.
Vertragsbindung	Unterschiede zeigen sich auch bei Vertragsbindung und Kündigungsmöglichkeit. Für Mieter ist es regelmäßig einfacher, zu kündigen. Das sieht bei Leasingnehmern anders aus, zumal Immobilienleasing meist für einen langen Zeitraum vereinbart wird. Bei Wohnimmobilien liegt die Laufzeit bei mindestens 20 Jahren, bei Gewerbeimmobilien bei mindestens 15 Jahren. Während der Dauer des Leasingvertrags hat der Leasingnehmer keine Berechtigung, zu kündigen, soweit dies nicht vertraglich ausdrücklich vorgesehen ist.

Immobilienleasing Vor- und Nachteile

Immobilienleasing hat Vor- und Nachteile für den Leasingnehmer. Für Unternehmen kann Immobilienleasing eine sinnvolle Alternative zum Darlehen sein, um eine Immobilie zu finanzieren.

Vorteile des Immobilienleasings

Das Immobilienleasing bringt für den Leasingnehmer diese Vorteile mit sich:

Kein Eigenkapital erforderlich: Immobilienleasing kann für neue gegründete Unternehmen eine gute Option sein, zumal sie anders als bei der Finanzierung des Kaufs von Immobilien kein Eigenkapital vorweisen müssen. Damit steht das Eigenkapital für die Finanzierung anderer wichtiger Investitionen zur Verfügung.
Fixkosten des Leasings langfristig planbar: Bei der Leasingrate handelt es sich um Fixkosten, die langfristig planbar sind.
Leasinggebühr als Betriebsausgabe absetzbar: Der Leasingnehmer hat zudem den Vorteil, die Leasingrate für geleaste Immobilien als Betriebsausgabe steuerlich absetzen zu können.
Kaufrecht: Im Regelfall hat der Leasingnehmer beim klassischen Leasing das Recht, die Immobilie am Ende der Laufzeit zu kaufen und damit Eigentum zu erwerben.

Nachteile des Immobilienleasings

Beim Leasing von Immobilien sind diese Nachteile zu bedenken:

Hohes Investitionsvolumen: Im Vergleich zur klassischen Finanzierung setzt das Immobilienleasing eine hohe Investitionssumme voraus, die sich mindestens bei zwei bis drei Millionen Euro bewegt. Damit kann diese Variante teurer sein, als einen Kredit aufzunehmen und den Kauf der Immobilie teilweise damit zu finanzieren.
Kein Eigentum: Das Gebäude bleibt beim Immobilienleasing während der gesamten Laufzeit im Eigentum des Leasinggebers. Auch danach geht die Immobilie wieder an den Leasinggeber zurück, wenn keine Kaufmöglichkeit vereinbart wurde. Anders sieht die Situation aus, wenn sich Leasinggeber und Leasingnehmer auf eine Kaufoption zum Restwert verständigen.
Laufende Kosten: Auch die laufenden Ausgaben sind zu berücksichtigen. Beim Immobilienleasing muss der Leasingnehmer die Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltung tragen, obwohl das Objekt nicht oder noch nicht in seinem Eigentum steht.
Langfristige Bindung beim Leasing: Der Leasingnehmer geht mit dem Leasing von Immobilien eine langfristige Bindung ein und kann den Leasingvertrag meist nicht vorzeitig kündigen. Dies kann zum Problem werden, wenn das Unternehmen in eine finanzielle Schieflage gerät und die Leasingrate nicht mehr zahlen kann. Wenn der Leasingnehmer für die laufenden Raten nicht aufkommen kann, hat der Vertragspartner das Recht, den Leasingvertrag fristlos zu kündigen. Schlimmstenfalls drohen Schadenersatzzahlungen.

Wie ist Leasing von Immobilien steuerlich zu beurteilen?

Die Frage, wie Immobilienleasing steuerlich zu beurteilen ist und ob der Leasingnehmer das Objekt steuerlich geltend machen kann, ist danach zu beantworten, wem das Wirtschaftsgut zuzurechnen ist. Beim Leasing von Immobilien handelt sich um Finanzierungsleasing, das entweder über einen Vollamortisationsvertrag oder einen Teilamortisationsvertrag abgewickelt wird.

Leasing mit Vollamortisationsvertrag

Beim Vollamortisationsvertrag werden während der Grundmietzeit die Gesamtinvestitionskosten abbezahlt.

Grund und Boden

Beim Vollamortisationsvertrag, egal ob mit Kaufoption, Optionsrecht oder Mietverlängerungsoption, sind Grund und Boden dem Leasinggeber zuzurechnen.

Gebäude

Kein Optionsrecht: Das Gebäude ist bei einer Grundmietzeit von 40 bis 90 Prozent der Nutzungsdauer dem Leasinggeber zuzurechnen.
Mietverlängerungsoption: Das Gebäude ist dem Leasinggeber zuzurechnen, wenn die Anschlussmiete wenigstens 74 Prozent des üblichen Mietbetrags entspricht.
Kaufoption: Es erfolgt beim Leasing eine Zurechnung zum Leasinggeber, wenn der Kaufpreis dem Restbuchwert oder dem geringeren gemeinen Wert entspricht.

Wenn die Grundmietzeit niedriger als 40 Prozent oder höher als 90 Prozent ist, ist das Objekt beim Leasing stets dem Leasingnehmer zuzurechnen.

Leasing mit Teilamortisationsvertrag

Der Teilamortisationsvertrag zeichnet sich dadurch aus, dass sich die Gesamtinvestitionskosten während der Vertragsdauer nur teilweise amortisieren und der wirtschaftliche Restwert nach dem Leasing zu definieren ist. Beim Teilamortisationsvertrag wird das Gebäude dem Leasinggeber zugerechnet.

Anders ist die Situation, wenn es eine Kaufoption gibt und die Grundmietzeit höher ist als 90 Prozent der Nutzungsdauer oder der Kaufpreis niedriger ist als der lineare Restbuchwert. Dann ist das Objekt beim Leasing ebenso dem Leasingnehmer zuzurechnen. Dasselbe gilt bei Leasingverträgen mit Mietverlängerungsoption, falls die Grundmietzeit mehr als 90 Prozent der Nutzungsdauer ausmacht oder wenn die anschließende Miete nicht mehr als 75 Prozent der üblichen Miete beträgt.

Quellen

https://www.drklein.de/finanzlexikon/immobilienleasing.html

https://wellhoener.immobilien/hausverwalter-essen-immobilien-blog/immobilienleasing

https://www.verivox.de/baufinanzierung/themen/immobilien-leasing/

https://www.steuertipps.de/lexikon/i/immobilienleasing