Bruttonießbrauch – Möglichkeiten zur Optimierung

Wer Immobilien an die nächste Generation übertragen möchte, steht oft vor einer hohen steuerlichen Belastung. Doch mit der richtigen Gestaltung lässt sich die Schenkungssteuer erheblich reduzieren. Der Bruttonießbrauch ist eine bewährte Methode, um den steuerlichen Wert einer Schenkung zu senken, während der Schenker weiterhin von den Mieteinnahmen profitiert. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie der Nießbrauch funktioniert, wie der Wert berechnet wird und welche Vorteile ein Verkehrswertgutachten bieten kann. Lesen Sie, wie Sie Ihr Vermögen steueroptimiert weitergeben!

Wer Immobilien an die nächste Generation übertragen möchte, steht oft vor einer hohen steuerlichen Belastung. Doch mit der richtigen Gestaltung lässt sich die Schenkungssteuer erheblich reduzieren. Der Bruttonießbrauch ist eine bewährte Methode, um den steuerlichen Wert einer Schenkung zu senken, während der Schenker weiterhin von den Mieteinnahmen profitiert. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie der Nießbrauch funktioniert, wie der Wert berechnet wird und welche Vorteile ein Verkehrswertgutachten bieten kann. Lesen Sie, wie Sie Ihr Vermögen steueroptimiert weitergeben!

Die Verwendung eines Nießbrauchs zur steuerlichen Optimierung der vorweggenommenen Erbfolge (Schenkung) ist weit verbreitet. Der Nießbrauch hat in der Regel die Funktion, den steuerlichen Wert einer Schenkung zu verringern. Dies ergibt sich daraus, dass der Wert des verschenkten Vermögens um den Wert des Nießbrauchs gekürzt werden darf.

Beispiel:

Die Steuerpflichtige A ist Eigentümerin einer vermieteten Immobilie in Deutschland. Der Wert der Immobilie beträgt EUR 600.000. Sie möchte diese Immobilie möglichst ohne Abzug von Schenkungssteuer an ihren einzigen Sohn B noch zu Lebzeiten übertragen und benötigt gleichzeitig die Mieteinnahmen aus der Immobilie zur Zahlung ihrer Lebenshaltungskosten.

Lösung:

A schenkt ihre Immobilie, belastet um einen lebenslänglichen Nießbrauch zu ihren eigenen Gunsten (sog. Vorbehaltsnießbrauch) an B. Das bedeutet, dass B Eigentümer der Immobilie wird. Im Erbfall, also dem Tod der B, befindet sich die Immobilie nicht mehr in der Erbmasse und muss demzufolge auch nicht mehr versteuert (Erbschaftsteuer) werden. Aufgrund des Nießbrauchs erhält A auf Lebenszeit weiterhin die Mieteinnahmen zur ihrer freien Verwendung ausbezahlt.

Liegt der Wert des Nießbrauchs bei EUR 200.000, beträgt der Wert der Schenkung für steuerliche Zwecke EUR 400.000 (Immobilienwert EUR 600.000 abzüglich des Wertes des Nießbrauchs von EUR 200.000). Da der steuerliche Freibetrag für B EUR 400.000 beträgt, muss er keine Schenkungssteuer bezahlen.

Wert des Nießbrauchs

Der Wert des Nießbrauchs wird nach § 14 ErbStG als sog. Kapitalwert berechnet. Dieser wird ermittelt, indem die jährliche Miete (Jahresbetrag) mit einem Vervielfältiger multipliziert wird, der die statistische Lebenserwartung der Schenkerin A abbildet. Dieser Vervielfältiger wird einer gesetzlich bestimmten Tabelle entnommen, so dass bei der Berechnung des Kapitalwertes keine Spielräume bestehen.

Sollte die Schenkerin innerhalb kurzer Zeit nach der Schenkung versterben, sieht das Gesetz eine nachträgliche Kürzung des Kapitalwertes des Nießbrauchs auf die tatsächliche Zeit zwischen Schenkung und Tod der Schenkung vor. Dies führt in den meisten Fällen zu einer bedeutenden Kürzung des Nießbrauchs und – im schlimmsten Fall – zu einer nachträglichen Steuerfestsetzung von Schenkungssteuer.

Bewertung im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens

Abweichend hiervon kann der Wert des Nießbrauchs auch durch ein Verkehrswertgutachten festgestellt werden. Dies hat in der Regel zwei Vorteile:

Der sich gemäß Gutachten ergebende Wert kann nicht mehr nachträglich gekürzt werden, wenn die Schenkerin kurz nach der Schenkung verstirbt. Dies ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetzeswortlaut.

Bei der Bewertung des Nießbrauchs können zusätzliche Faktoren berücksichtigt werden, die Einfluss auf den Wert des Nießbrauches haben. Dies gilt insbesondere, wenn im Nießbrauch vereinbart wird, dass der Beschenkte B die laufenden Kosten für die geschenkte Immobilie trägt, auch wenn diese den gewöhnlichen Umfang der Instandhaltung überschreiten. Diese Kostenverteilung sorgt dafür, dass der Wert des Nießbrauchs steigt. In der Praxis zeigt sich, dass hierdurch ein Bewertungsaufschlag von bis zu 25% erreicht werden kann. Dies schafft zusätzlichen Spielraum für die steuerfreie Übertragung von Vermögen, der bei der standartmäßigen Bewertung mit dem gesetzlichen Vervielfältiger ansonsten verloren geht. 

Sie interessieren sich für weitere Informationen rund um den Bruttonießbrauch oder möchten weiter Informationen zum Thema Schenkung? Dann kontaktieren Sie uns gerne für eine individuelle Beratung!