Erbschaftssteuer auf Immobilien: Welche Steuern entfallen auf das Erbe?

Allgemein

Hinterlässt der Erblasser seinen Erben eine Immobilie, ist guter Rat teuer. Bei den aktuell hohen Immobilienpreisen sind eine hohe Bewertung und damit eine enorme Belastung durch die Erbschaftssteuer vorprogrammiert. Ist der Erbe weder Ehepartner noch Kind des Erblassers, ändern die Freibeträge an der hohen Steuer auch nur noch wenig. Glücklicherweise hat der Gesetzgeber für das Erben von Immobilien Mechanismen geschaffen. Sie vermeiden, dass der Erbe das geerbte Haus oder die Wohnung verkaufen muss, um die Erbschaftssteuer abzüglich seiner Freibeträge bezahlen zu können.

Selbst genutzte Immobilie: Bis zu 100 Prozent steuerfreie Erbschaft möglich

Hat der Verstorbene die Wohnung oder das Haus bis zuletzt selbst bewohnt bzw. nur aufgrund seiner Pflegebedürftigkeit nicht mehr nutzen können, bestehen Sonderregelungen für Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und die Kinder. Sie können das Familienheim vollkommen steuerfrei erben, wenn sie für mindestens zehn Jahre selbst darin wohnen bleiben. Das Finanzamt hält allerdings dann die Hand auf, wenn das Haus während dieser Frist vermietet oder verkauft wird. Einzige Ausnahme von der Pflicht zur Eigennutzung: Ein erforderlicher Umzug in ein Pflegeheim wegen der eigenen Pflegebedürftigkeit.

Eine weitere Besonderheit gilt für die Kinder: Beträgt die Wohnfläche mehr als 200 m², muss für die darüberhinausgehenden Quadratmeter anteilig Erbschaftssteuer entrichtet werden. Beispiel: Die vererbte Immobilie hat insgesamt einen Verkehrswert von 1,2 Mio. und eine Wohnfläche von 350 m². Die Kinder müssen auf die Erbschaft folgende Steuern zahlen:

200 m² entsprechen einem Wert von 685.714,29 Euro. Für die darüberhinausgehenden 100 m² wird ein Verkehrswert von 514.285,71 Euro angesetzt. Kinder können Freibeträge von 400.000 Euro geltend machen. Somit werden im Erbrecht Steuern auf 114.285,71 Euro fällig.

Vermietete Immobilien: Erbschaftssteuer nur auf 90 Prozent vom Wert

Ist eine Immobilie vermietet, so wird die Steuer nur auf 90 Prozent des Verkehrswerts berechnet. Hat eine Wohnung also zum Beispiel einen Wert von 500.000 Euro, so wird nur auf 450.000 Euro die Erbschaftssteuer fällig.

Stundung der Erbschaftssteuer auf Immobilien: Schutz vor dem Verkauf

Können die Erben die anfallende Erbschaftssteuer nicht bezahlen, ohne die Immobilie verkaufen zu müssen, greift ein Schutzmechanismus. Um das Haus oder die Wohnung halten zu können, kann die Steuer gestundet werden. Sie wird dann erst zehn Jahre nach der Erbschaft fällig.

Alte Immobilie steuerfrei erben: Erben von schützenswerten Denkmälern

Befindet sich eine unter Denkmalschutz stehende Immobilie bereits seit mindestens 20 Jahren im Besitz der Familie, kann sie steuerfrei geerbt werden. Dies gilt jedoch nur, wenn sich die Erben bereit erklären, sich den Bestimmungen des Denkmalschutzes zu unterwerfen.

Wie viel ist die Immobilie wert? Der Verkehrswert

Bereits seit rund zehn Jahren gilt im Erbrecht der Verkehrswert als wichtigste Bemessungsgröße für den Wert von Immobilien. Dabei ermittelt man anhand von Durchschnittswerten, welchen Preis die Immobilie bei einem Verkauf erzielen würde. Diese Schätzung kann jedoch zu hoch sein, wenn das Haus bereits sehr alt und renovierungs-/modernisierungsbedürftig ist. In diesem Fall sollten die Erben einen Sachverständigen beauftragen, um den Wert der Immobilien zu ermitteln. Damit kann beim Finanzamt eine geringere Einschätzung beantragt werden.