Grunderwerbsteuer bei Schenkung oder Erbschaft von Grundstücken

Die Übertragung eines Grundstücks im Wege der Schenkung oder Erbfolge ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit. Doch die Befreiung gilt nicht immer uneingeschränkt – insbesondere bei Gestaltungen mit Vorbehaltsnießbrauch kann dennoch Grunderwerbsteuer anfallen. Dieser Artikel zeigt, worauf es ankommt.

Grundsatz der Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 2 GrEStG

Nach § 3 Nr. 2 GrEStG sind Grundstücksübertragungen im Wege der Schenkung oder Erbfolge grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit. Hintergrund ist, dass dieselbe Übertragung nicht doppelt belastet werden soll: Der Gesetzgeber will vermeiden, dass Grundstücksübertragungen sowohl der Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer als auch der Grunderwerbsteuer unterliegen.

Zu prüfen ist jedoch, ob die Steuerbefreiung auch dann uneingeschränkt greift, wenn Teile der Übertragung nicht der Erbschaft- oder Schenkungsteuer unterlegen haben.

Wann kann dennoch Grunderwerbsteuer anfallen?

Die Steuerbefreiung kann insoweit eingeschränkt sein, als Teile der Grundstücksübertragung nicht der Erbschaft- oder Schenkungsteuer unterlegen haben. Dies spielt insbesondere bei Gestaltungen mit Vorbehaltsnießbrauch eine Rolle: Wird der Wert des Nießbrauchs bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer vom Wert der Zuwendung abgezogen, stellt sich die Frage, ob insoweit Grunderwerbsteuer ausgelöst wird.

Beispiel: Grundstücksschenkung unter Vorbehaltsnießbrauch

Ein Grundstück mit einem Wert von EUR 500.000 wird unter Vereinbarung eines Vorbehaltsnießbrauchs übertragen. Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird der Wert des Nießbrauchs in Höhe von EUR 200.000 abgezogen, sodass sich eine steuerliche Bemessungsgrundlage von EUR 300.000 ergibt.

Die Kehrseite dieser Begünstigung: Die Übertragung kann hinsichtlich des Werts des Nießbrauchs grunderwerbsteuerpflichtig werden, weil insoweit keine Doppelbelastung mit Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie Grunderwerbsteuer mehr vorliegt.

Ausnahme: Berücksichtigung im Verkehrswertgutachten

Wird das Grundstück mittels Verkehrswertgutachten bewertet und der Nießbrauch bereits im Gutachten berücksichtigt, entfällt die zusätzliche Belastung mit Grunderwerbsteuer auf den Wert des Nießbrauchs. Im Ergebnis unterliegt die Schenkung dann nur in Höhe des Verkehrswerts des Grundstücks der Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Einordnung

Die grunderwerbsteuerliche Befreiung nach § 3 Nr. 2 GrEStG greift bei Schenkung oder Erbschaft von Grundstücken grundsätzlich ein. Im Zusammenhang mit einem Vorbehaltsnießbrauch ist jedoch zu prüfen, ob und in welchem Umfang trotz der Befreiung Grunderwerbsteuer anfallen kann. Für die steuerliche Beurteilung kommt es maßgeblich auf die konkrete Ausgestaltung und Bewertung im Einzelfall an.

FAQ: Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer bei Schenkung oder Erbschaft

Fällt bei einer Schenkung oder Erbschaft eines Grundstücks grundsätzlich Grunderwerbsteuer an?

Nein. Die Übertragung eines Grundstücks im Wege der Schenkung oder der Erbfolge ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit.

Warum gibt es diese Steuerbefreiung?

Der Gesetzgeber will vermeiden, dass dieselbe Grundstücksübertragung sowohl der Erbschaft- und Schenkungsteuer als auch der Grunderwerbsteuer unterliegt.

Wann kann trotz Schenkung oder Erbfall Grunderwerbsteuer entstehen?

Dies kommt in Betracht, soweit Teile der Grundstücksübertragung nicht der Erbschaft- oder Schenkungsteuer unterlegen haben. Eine solche Konstellation kann sich insbesondere bei einem Vorbehaltsnießbrauch ergeben.

Welche Rolle spielt der Vorbehaltsnießbrauch?

Wird bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer der Wert des Nießbrauchs vom Wert der Zuwendung abgezogen, kann hinsichtlich dieses Werts Grunderwerbsteuer ausgelöst werden – die Kehrseite der Befreiung.

Kann ein Verkehrswertgutachten Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuer haben?

Ja. Wird das Grundstück mittels Verkehrswertgutachten bewertet und der Nießbrauch bereits im Gutachten berücksichtigt, entfällt die zusätzliche Besteuerung des Nießbrauchs mit Grunderwerbsteuer.

Was ist für die steuerliche Beurteilung besonders wichtig?

Entscheidend sind die konkrete Gestaltung der Übertragung, die erbschaft- und schenkungsteuerliche Behandlung sowie die Bewertung des Grundstücks im Einzelfall.

Sie haben Fragen zur steuerlichen Behandlung einer Grundstücksübertragung im Wege der Schenkung oder Erbfolge? Gerne prüfen wir Ihren Sachverhalt im konkreten Einzelfall und unterstützen Sie bei der steuerlichen Einordnung sowie der rechtssicheren Gestaltung.