Anschaffungsnahe Herstellungskosten bei Renovierungskosten
Wer eine renovierungsbedürftige Immobilie kauft und kurz nach dem Erwerb saniert, riskiert den sofortigen Werbungskostenabzug: Überschreiten die Renovierungskosten innerhalb von drei Jahren die 15-%-Grenze, liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor. Dieser Artikel zeigt, wann die Grenze greift und ob eine Vermietung an die eigene GmbH steuerlich zu einer anderen Beurteilung führen kann.
Ausgangssituation: Renovierung nach dem Immobilienerwerb
Ein Steuerpflichtiger erwirbt als Privatperson eine renovierungsbedürftige Immobilie mit dem Ziel der Vermietung. Würde er die Renovierungsmaßnahmen selbst innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung durchführen und überschritten die Aufwendungen 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, lägen anschaffungsnahe Herstellungskosten i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG vor. Die Folge: Die Aufwendungen wären nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern könnten lediglich über die Gebäude-AfA verteilt abgeschrieben werden.
Vor diesem Hintergrund stellt sich in der Praxis die Frage, ob eine Vermietung der Immobilie im unrenovierten Zustand an eine GmbH, deren Alleingesellschafter der Eigentümer ist, steuerlich zu einer anderen Beurteilung führen kann.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG führen Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn die 15-%-Grenze überschritten wird. Dann geht der Sofortabzug verloren und die Kosten können nur über viele Jahre abgeschrieben werden.
Nach der BFH-Rechtsprechung gehören hierzu grundsätzlich sämtliche baulichen Maßnahmen im Zusammenhang mit der Instandsetzung und Modernisierung, einschließlich Schönheitsreparaturen. Nicht einzubeziehen sind insbesondere Erweiterungen sowie Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, etwa laufende Wartungsmaßnahmen.
Wie funktioniert die Gestaltung über eine eigene GmbH?
Die GmbH übernimmt die Renovierung auf eigene Kosten und vermietet die Immobilie anschließend an Endmieter weiter. Steuerlich kann dies dazu führen, dass die Renovierungskosten nicht beim privaten Eigentümer als anschaffungsnahe Herstellungskosten erfasst werden, sondern bei der GmbH als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand behandelt werden.
Voraussetzung hierfür ist insbesondere, dass die GmbH wirtschaftlich tatsächlich selbst Mieterin ist, die Renovierungskosten zivilrechtlich und wirtschaftlich selbst trägt und die Maßnahmen nicht lediglich verdeckt für Rechnung des Gesellschafters erfolgen.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Die Vertragsgestaltung muss fremdüblich sein; insbesondere sollten ein wirksamer Mietvertrag, marktübliche Miethöhen, klare Regelungen zu Umbauten und zur Kostentragung sowie eine tatsächliche Durchführung entsprechend den Vereinbarungen vorliegen. Entscheidend ist, dass die GmbH ein eigenständiges wirtschaftliches Interesse an der Nutzung und Weitervermietung der Immobilie hat und die gesamte Gestaltung einem Fremdvergleich standhält.
Steuerliche Risiken: § 42 AO und verdeckte Gewinnausschüttung
Steuerlich problematisch wird die Gestaltung insbesondere dann, wenn die Finanzverwaltung die Renovierungsmaßnahmen dem Eigentümer wirtschaftlich zurechnet oder von einem Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten (§ 42 AO) ausgeht. Dies kann etwa der Fall sein, wenn die GmbH die Aufwendungen faktisch ohne eigenes wirtschaftliches Interesse übernimmt, der Mietzins unangemessen niedrig ist oder dem Gesellschafter nach Ende des Mietverhältnisses die wertgesteigerte Immobilie ohne angemessenen Ausgleich verbleibt.
Zu prüfen sind außerdem mögliche verdeckte Gewinnausschüttungen (§ 8 Abs. 3 KStG), falls die GmbH unangemessen hohe Investitionen zugunsten ihres Gesellschafters tätigt.
Voraussetzungen auf einen Blick
- wirksamer Mietvertrag zwischen Eigentümer und GmbH
- marktübliche Miethöhe und fremdübliche Vertragsbedingungen
- klare Regelungen zur Renovierung und Kostentragung
- tatsächliche Durchführung wie vereinbart
- eigenständiges wirtschaftliches Interesse der GmbH
- kein unangemessener Vorteil zugunsten des Gesellschafters
Einordnung
Die Vermietung einer renovierungsbedürftigen Immobilie an eine GmbH, deren Alleingesellschafter der Eigentümer ist, kann steuerlich anders zu beurteilen sein als eine unmittelbare Renovierung durch den privaten Eigentümer. Voraussetzung ist jedoch, dass die GmbH die Renovierungskosten zivilrechtlich und wirtschaftlich selbst trägt, die Maßnahmen nicht verdeckt für Rechnung des Gesellschafters erfolgen und die gesamte Vertragsgestaltung einem Fremdvergleich standhält. Steuerlich problematisch wird die Gestaltung insbesondere dann, wenn die Finanzverwaltung die Renovierungsmaßnahmen dem Eigentümer wirtschaftlich zurechnet oder von einem Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten ausgeht. Die steuerliche Beurteilung hängt damit stets von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab.
FAQ: Häufige Fragen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf eines Gebäudes anfallen und ohne Umsatzsteuer mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten betragen. In diesem Fall sind die Kosten regelmäßig nicht sofort abzugsfähig, sondern nur über die AfA zu verteilen. Die Einordnung wird durch das Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 26. Januar 2026 und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs konkretisiert.
Wann greift die 15-%-Grenze?
Die 15-%-Grenze greift, wenn die Nettoaufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes überschreiten. Maßgeblich sind die Gebäudeanschaffungskosten ohne Grund und Boden. Das aktuelle Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen erläutert die Dreijahresfrist und die 15-%-Prüfung ausdrücklich.
Zählen Schönheitsreparaturen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten?
Ja. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs gehören auch Schönheitsreparaturen grundsätzlich zu den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Davon zu unterscheiden sind jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten wie laufende Wartungen, die nicht in die 15-%-Grenze einzubeziehen sind.
Kann eine GmbH Renovierungskosten statt des Eigentümers tragen?
Die GmbH kann Renovierungskosten zivilrechtlich auf eigene Rechnung übernehmen. Steuerlich kann dies dazu führen, dass die Aufwendungen nicht beim privaten Eigentümer als anschaffungsnahe Herstellungskosten erfasst werden, sondern bei der GmbH als Aufwand behandelt werden. Voraussetzung ist insbesondere, dass die GmbH wirtschaftlich tatsächlich selbst Mieterin ist, die Renovierungskosten zivilrechtlich und wirtschaftlich selbst trägt und die Maßnahmen nicht lediglich verdeckt für Rechnung des Gesellschafters erfolgen.
Wann erkennt das Finanzamt die Gestaltung möglicherweise nicht an?
Steuerlich problematisch wird die Gestaltung insbesondere dann, wenn die Finanzverwaltung die Renovierungsmaßnahmen dem Eigentümer wirtschaftlich zurechnet oder von einem Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten (§ 42 AO) ausgeht. Dies kann etwa der Fall sein, wenn die GmbH die Aufwendungen faktisch ohne eigenes wirtschaftliches Interesse übernimmt, der Mietzins unangemessen niedrig ist oder dem Gesellschafter nach Ende des Mietverhältnisses die wertgesteigerte Immobilie ohne angemessenen Ausgleich verbleibt.
Liegt bei einer Renovierung über die GmbH automatisch eine verdeckte Gewinnausschüttung vor?
Nein. Zu prüfen sind jedoch mögliche verdeckte Gewinnausschüttungen (§ 8 Abs. 3 KStG), falls die GmbH unangemessen hohe Investitionen zugunsten ihres Gesellschafters tätigt. Maßgeblich ist daher stets die konkrete Vertragsgestaltung und tatsächliche Durchführung im Einzelfall.
Welche Aufwendungen zählen regelmäßig nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten?
Nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen insbesondere Erweiterungen sowie Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, etwa laufende Wartungsmaßnahmen. Diese Abgrenzung ergibt sich sowohl aus dem aktuellen Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen als auch aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs.
Sie haben Fragen zur steuerlichen Einordnung von Renovierungskosten oder zu einer geplanten Vertragsgestaltung? Gerne prüfen wir Ihren Sachverhalt im konkreten Einzelfall und unterstützen Sie bei der steuerlichen Beurteilung sowie der rechtssicheren Gestaltung.
