Berechnung der Erbschaftsteuer auf Immobilien: So können Erben Steuer sparen

Erben die Hinterbliebenen eine Immobilie, hält das Finanzamt sofort die Hand auf. Da ein Haus schnell einen Verkehrswert von mehreren hunderttausend Euro aufweist, wenn nicht sogar im siebenstelligen Bereich, ist die Belastung durch die Erbschaftsteuer enorm. Während nahe Verwandte durch die hohen Freibeträge vielleicht gerade noch Glück haben können, wird es ab der Steuerklasse II in der Erbschaftsteuer haarig. Einige Sonderregelungen können die Steuern auf Immobilien gerade für die engere Familie wie den Ehegatten oder die Kinder erträglicher machen.

Wie viel Erbschaftsteuer fällt auf eine Immobilie an?

Zunächst einmal berechnen sich die Steuern bei Immobilien wie auch bei allen anderen vererbten Vermögenswerten im Testament. Zu versteuern ist der Wert der Immobilie abzüglich etwaiger Freibeträge, die den Erben zustehen. Wie groß der Unterschied je nach Verwandtschaftsgrad sein kann, zeigt dieses Beispiel:

Ein Erblasser vererbt eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 485.000 Euro.

Es lohnt sich also durchaus, sich mit den Besonderheiten beim Vererben von Immobilien auseinanderzusetzen.

Besondere Regelungen bei der Erbschaftsteuer auf Immobilien

Erben die Kinder, Ehegatten oder Lebenspartner ein Haus oder eine Wohnung vom Erblasser, können sie sich mitunter auf einige Besonderheiten berufen, wenn es um die Höhe der Steuer geht:

• Der Ehegatte kann die Immobilie unabhängig vom Wert der Wohnung erben, ohne Erbschaftsteuer zu bezahlen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass er die nächsten zehn Jahre lang darin wohnt und das Haus weder verkauft noch vermietet. Ansonsten wird die Steuer doch noch in voller Höhe abhängig vom Wert der Immobilie fällig.
• Auch Kinder können das Erbe von der Erbschaftsteuer befreit antreten, wenn sie für mindestens zehn Jahre darin wohnen. Dies gilt allerdings nur für eine Wohnung oder ein Haus bis zu einer Wohnfläche von 200 m². Eine darüber hinausgehende Wohnfläche muss anteilig anhand der geltenden Freibeträge versteuert werden (z. B. 300 m² Wohnfläche, Wert 900.000 Euro; 900.000 Euro : 300 m² x 100 m² = 300.000 Euro unterliegen der Erbschaftsteuer).
• Ein Verkauf oder eine Vermietung vor Ablauf der zehn Jahre ist nur dann unschädlich für die Befreiung von der Erbschaftsteuer, wenn der Erbe selbst zum Pflegefall wird und deshalb gezwungen ist, in ein Pflegeheim umzuziehen. Ein beruflich bedingter Umzug hingegen bedingt keine Ausnahme und würde zu einer Nachzahlung führen.
• Es ist zwingend erforderlich, dass der Erbe den Mittelpunkt seines familiären Lebens in die Immobilie verlagert, sofern er nicht ohnehin bereits in dem Haus oder der Wohnung lebt. Es reicht nicht, geerbte Immobilien als Zweitwohnsitz oder Ferienhaus zu führen (Urteil des BFH vom 18. Juli 2013, Az. II R 35/11).
• Die Befreiung von der Erbschaftsteuer ist nur dann möglich, wenn der Erblasser die Immobilie zuvor selbst bewohnt hat. War sie vermietet, scheidet der Erlass der Steuer aus.
• Handelt es sich um ein schützenswertes Denkmal, das sich bereits mindestens 20 Jahre im Familienbesitz befand, kommt ebenfalls eine Befreiung von der Erbschaftsteuer in Betracht. Hierfür muss sich der Erbe allerdings bereit erklären, die Bestimmungen des Denkmalschutzes einzuhalten.

Hinweis: Falls die Steuern auf Immobilien nicht bezahlt werden können, ohne dass diese direkt wieder veräußert werden müsste, ist es möglich, sie in einem Zeitraum von zehn Jahren auf Basis von Raten zu entrichten.

Wert von Immobilien: Erbschaftsteuer durch Gutachten senken

Das Finanzamt bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie anhand der Grundvermögensbewertungsverordnung. Zum Einsatz kommen dabei verschiedene Berechnungsmethoden wie das Sachwert-, das Vergleichswert- und das Ertragswertverfahren. Möchte der Erbe die Bewertung nicht hinnehmen, kann er ein alternatives Gutachten in Auftrag geben. Besonders bei älteren Immobilien lohnt sich diese Vorgehensweise oft, weil das Finanzamt anhand der ortsüblichen Schätzungen zu erhöhten Werten und somit auch zu einer höheren Erbschaftsteuer gelangt.