Vorbehaltsnießbrauch
Definition: Was ist ein Vorbehaltsnießbrauch?
Ein Vorbehaltsnießbrauch liegt vor, wenn Sie eine Immobilie oder anderes Vermögen verschenken und sich dabei das Nießbrauchrecht, also das Recht auf Nutzung und Erträge, zurückbehalten. Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird nach § 14 BewG berechnet und mindert die Bereicherung des Beschenkten (§ 10 Abs. 1 Satz 1 ErbStG). In der Praxis hilft er, Vermögen früh zu übertragen und dennoch Wohnen oder Mieteinnahmen zu behalten.
Inhaltsverzeichnis
- Wie funktioniert die Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt?
- Wie wird ein Vorbehaltsnießbrauch bei der Schenkungsteuer bewertet?
- Was passiert, wenn der Nießbraucher früh stirbt?
- Wann ist der Nießbrauch nur teilweise abziehbar?
- Wie wirkt sich der Vorbehaltsnießbrauch auf die Einkommensteuer aus?
- Worin unterscheidet sich der Vorbehaltsnießbrauch von anderen Nießbrauchsformen?
- Praxishinweis: Was Sie vor der Übertragung prüfen sollten
- Häufige Fragen
Wie funktioniert die Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt?
Bei der Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt geht das Eigentum auf den Beschenkten über, während der Schenker die Nutzung behält. Der Nießbrauch ist ein dingliches Recht (§ 1030 BGB), das bei Immobilien im Grundbuch eingetragen wird. Er endet in der Regel mit dem Tod des Nießbrauchers (§ 1061 BGB). Der Beschenkte ist Eigentümer, kann die Immobilie bei einem Vollnießbrauch aber nicht selbst nutzen oder vermieten, solange der Nießbrauch besteht.
Der Ablauf bei einer Immobilie sieht typischerweise so aus:
- Der Schenkungsvertrag mit Nießbrauchsvorbehalt wird notariell beurkundet.
- Nießbrauch und Eigentumswechsel werden im Grundbuch eingetragen.
- Der Notar zeigt die Schenkung dem zuständigen Finanzamt an.
- Das Finanzamt bewertet die Immobilie und den Nießbrauch und setzt die Schenkungsteuer fest, falls der Erwerb über dem Freibetrag liegt.
Im Vertrag sollte klar stehen, wer laufende Kosten, Instandhaltung und Versicherung trägt. Wer das übernimmt, ist Verhandlungssache und hat auch steuerliche Folgen.
Wie wird ein Vorbehaltsnießbrauch bei der Schenkungsteuer bewertet?
Die Schenkungsteuer knüpft an die Bereicherung des Beschenkten an (§ 10 Abs. 1 Satz 1 ErbStG). Weil der Nießbrauch den Wert der Schenkung für den Beschenkten schmälert, wird sein Kapitalwert abgezogen. Diesen Wert ermitteln Sie so: Jahreswert der Nutzung mal Vervielfältiger.
Nach § 14 Abs. 1 BewG ist der Kapitalwert einer lebenslänglichen Nutzung das Vielfache des Jahreswerts. Die Vervielfältiger richten sich nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes und rechnen mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht sie in einer Tabelle nach Alter und Geschlecht. Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt die Tabelle auf Basis der Sterbetafel 2022/2024. Die Tabelle wird mit jeder neuen Sterbetafel aktualisiert (§ 14 Abs. 1 Satz 2 BewG), für Stichtage ab dem 1. Januar 2027 gelten daher neue Werte.
Der Jahreswert ist nach § 16 BewG nach oben begrenzt. Er darf höchstens dem Wert des genutzten Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6 entsprechen. Bei einer Immobilie von 300.000 Euro liegt die Obergrenze also bei rund 16.129 Euro im Jahr. Wurde der Nießbrauch bereits beim Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts berücksichtigt, etwa durch ein Gutachten, ist ein nochmaliger Abzug ausgeschlossen (§ 10 Abs. 6b ErbStG).
Rechenbeispiel: Schenkung einer Mietimmobilie an die Tochter
Ein 70-jähriger Vater verschenkt eine gewerblich vermietete Immobilie im Wert von 500.000 Euro an seine Tochter und behält den Nießbrauch. Die jährliche Nettokaltmiete beträgt 12.000 Euro. Die Obergrenze nach § 16 BewG liegt bei rund 26.882 Euro (500.000 Euro geteilt durch 18,6) und wird nicht überschritten. Die folgende Tabelle zeigt die Rechnung für Stichtage ab 1. Januar 2026, jeweils für einen Mann und eine Frau im Alter von 70 Jahren.
| Position | Mann, 70 Jahre | Frau, 70 Jahre |
|---|---|---|
| Wert der Immobilie | 500.000 € | 500.000 € |
| Jahreswert des Nießbrauchs | 12.000 € | 12.000 € |
| Vervielfältiger (BMF, ab 2026) | 9,938 | 11,107 |
| Kapitalwert des Nießbrauchs | 119.256 € | 133.284 € |
| Bereicherung vor Freibetrag | 380.744 € | 366.716 € |
Bei einer zu Wohnzwecken vermieteten Immobilie käme die Teilbefreiung nach § 13d ErbStG hinzu. Der Nießbrauch wäre dann nach § 10 Abs. 6a ErbStG nur anteilig abziehbar.
Vom Ergebnis zieht das Finanzamt den persönlichen Freibetrag des Beschenkten ab (§ 16 ErbStG). Ob Schenkungsteuer anfällt, hängt daher vom Verwandtschaftsverhältnis und von früheren Schenkungen ab. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag Nießbrauch bei Schenkungen.
Was passiert, wenn der Nießbraucher früh stirbt?
Stirbt der Nießbraucher kurz nach der Schenkung, kann sich der Abzug als zu hoch erweisen. § 14 Abs. 2 BewG sieht deshalb eine Berichtigung vor: Hat die Nutzung nur sehr kurz bestanden und endet sie durch den Tod des Berechtigten, wird die Festsetzung auf Antrag nach der tatsächlichen Dauer berichtigt. Die Grenze hängt vom Alter ab. Bei einem Berechtigten über 65 und bis 70 Jahren sind es sechs Jahre, bei einem Berechtigten über 70 und bis 75 Jahren fünf Jahre.
Wann ist der Nießbrauch nur teilweise abziehbar?
Der Abzug des Nießbrauchs ist eingeschränkt, wenn das übertragene Vermögen ganz oder teilweise steuerbefreit ist. Schulden und Lasten, die mit steuerbefreiten Vermögensgegenständen zusammenhängen, sind nach § 10 Abs. 6a ErbStG nicht abzugsfähig. Bei begünstigtem Vermögen nach den §§ 13a und 13c ErbStG, etwa Betriebsvermögen, ist der Abzug nur im Verhältnis des steuerpflichtigen zum ursprünglichen Wert möglich. Das betrifft vor allem Schenkungen von Unternehmens- oder Gesellschaftsanteilen unter Nießbrauchsvorbehalt. Auch bei anderen Vermögenswerten kann eine Teilbefreiung den Abzug kürzen. Das prüfen wir im Einzelfall.
Wie wirkt sich der Vorbehaltsnießbrauch auf die Einkommensteuer aus?
Bei einer vermieteten Immobilie versteuert in der Regel der Nießbraucher die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Er kann damit zusammenhängende Werbungskosten abziehen, soweit er sie trägt. Die Abschreibung des Gebäudes kann der Vorbehaltsnießbraucher bei Vermietung weiter so geltend machen wie zuvor als Eigentümer. Anders ist es beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch: Dort kann die Abschreibung ins Leere laufen. Wie die Kosten verteilt werden und wer die Abschreibung geltend machen kann, sollten Sie vor der Übertragung klären. Hilfreich ist dabei die Beratung zu Erben und Schenken.
Worin unterscheidet sich der Vorbehaltsnießbrauch von anderen Nießbrauchsformen?
Beim Vorbehaltsnießbrauch behält der Schenker das Nutzungsrecht zurück. Beim Zuwendungsnießbrauch räumt der Eigentümer das Nutzungsrecht dagegen einer anderen Person ein, ohne dass das Eigentum wechselt. Der Vermächtnisnießbrauch beruht auf einem Vermächtnis in einem Testament oder Erbvertrag. Der Erbe muss den Nießbrauch dann zugunsten des Vermächtnisnehmers bestellen. Davon zu trennen ist die Frage, wer die laufenden Kosten trägt (Netto- oder Bruttonießbrauch). Ein Wohnungsrecht ist enger: Es erlaubt nur das Bewohnen bestimmter Räume, nicht die Vermietung oder die Ziehung sonstiger Erträge.
Wird zugleich ein Entgelt gezahlt oder werden Verbindlichkeiten übernommen, kann eine gemischte Schenkung vorliegen. Die steuerlichen Grundlagen finden Sie in unserem Lexikonbeitrag zur Schenkungsteuer.
Praxishinweis: Was Sie vor der Übertragung prüfen sollten
Ein Vorbehaltsnießbrauch sichert Ihnen die Nutzung, nimmt Ihnen aber Gestaltungsspielraum: Die Immobilie gehört dann dem Beschenkten. Er kann sie zwar verkaufen oder belasten, der Nießbrauch bleibt aber bestehen. Käufer und Banken verlangen deshalb in der Praxis meist die Mitwirkung des Nießbrauchers. Prüfen Sie daher vorab Ihre Absicherung im Alter, die Kostenverteilung und die steuerlichen Folgen für Schenker und Beschenkten. Rechnen Sie die Schenkungsteuer mit aktuellem Immobilienwert und aktueller Tabelle vorab durch. Wir begleiten Sie dabei gern.
Häufige Fragen
Spart ein Vorbehaltsnießbrauch Schenkungsteuer?
Ein Vorbehaltsnießbrauch kann die Schenkungsteuer mindern, weil sein Kapitalwert die Bereicherung des Beschenkten verringert (§ 14 BewG, § 10 Abs. 1 Satz 1 ErbStG). Ob Steuer anfällt, hängt vom Wert des Vermögens, vom persönlichen Freibetrag und von früheren Schenkungen ab. Eine Garantie gibt es nicht: Bei steuerbefreitem Vermögen ist der Abzug eingeschränkt (§ 10 Abs. 6a ErbStG).
Wie wird der Wert eines Vorbehaltsnießbrauchs berechnet?
Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung mal einem Vervielfältiger (§ 14 Abs. 1 BewG). Der Vervielfältiger hängt von Alter und Geschlecht des Nießbrauchers ab und wird vom Bundesfinanzministerium veröffentlicht. Der Jahreswert darf höchstens dem Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6 entsprechen (§ 16 BewG).
Was gilt, wenn der Nießbraucher kurz nach der Schenkung stirbt?
Endet der Nießbrauch durch den Tod des Berechtigten innerhalb der in § 14 Abs. 2 BewG genannten, altersabhängigen Frist, wird die Steuerfestsetzung auf Antrag nach der tatsächlichen Dauer berichtigt. Der Abzug fällt dann niedriger aus, die Schenkungsteuer kann steigen. Beim 70-jährigen Nießbraucher beträgt die Frist sechs Jahre.
Was ist der Unterschied zwischen Vorbehaltsnießbrauch und Wohnungsrecht?
Der Nießbrauch umfasst die gesamte Nutzung, also auch das Vermieten und das Ziehen der Erträge. Ein Wohnungsrecht erlaubt dagegen nur das Bewohnen bestimmter Räume. Steuerlich und rechtlich gelten unterschiedliche Regeln, deshalb sollten Sie die Gestaltung vor der Übertragung prüfen lassen.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 14 BewG – Lebenslängliche Nutzungen und Leistungen
- § 16 BewG – Begrenzung des Jahreswerts von Nutzungen
- § 10 ErbStG – Steuerpflichtiger Erwerb
- BMF: Bewertung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung für Stichtage ab 1. Januar 2026 (Vervielfältiger)
Rechtsstand: November 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung.
Sie haben Fragen zum Thema Immobilie verschenken und Nießbrauch vorbehalten? Kontaktieren Sie uns gerne für eine individuelle Beratung!
